ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ ΑΠΟΧΕΤΕΥΣΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΑΠΟΧΕΤΕΥΣEΩΝ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ

Ο ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ ΑΠΟΧΕΤΕΥΣΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ καθορίζει τις ευθύνες, τη χρηματοδότηση και τη διαχείριση του συστήματος αποχέτευσης. Στην αποχέτευση πολυκατοικίας, η διάκριση κοινόχρηστων και ιδιωτικών τμημάτων της αποχέτευσης καθορίζει την ευθύνη και την κατανομή εξόδων βάσει της ελληνικής νομοθεσίας (Αστικός Κώδικας, Κοινοχρηστικός Κανονισμός) και της νομολογίας.

ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ ΑΠΟΧΕΤΕΥΣΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ – Κοινόχρηστα στοιχεία και κατανομή ευθύνης

Κοινή ευθύνη όλων των ιδιοκτητών διαμερισμάτων

Τα εξής αποχετευτικά τμήματα θεωρούνται κοινόχρηστα και το κόστος συντήρησης/επισκευής τους κατανέμεται αναλογικά με τα χιλιοστά κάθε ιδιοκτήτη:

• Κεντρική κατακόρυφη σωλήνωση (Κύρια στήλη αποχέτευσης).
• Οριζόντιοι σωλήνες στο ισόγειο (πριν την είσοδο στο δημόσιο δίκτυο).
• Φρεάτια αποχέτευσης (ΤΑΦ) και συστήματα επεξεργασία λυμάτων.
• Κοινοχρηστικοί σωλήνες σταθερής διατομής σε υπόγεια ή κοινόχρηστους χώρους.
• Συλλογικά αντιπλημμυρικά συστήματα (π.χ. αντλίες αποστράγγισης).

Η ευθύνη της πολυκατοικίας ξεκινά από το σημείο σύνδεσης του σωλήνα της πολυκατοικίας (που συνδέεται με το δημοτικό δίκτυο) με την κοινή στήλη κεντρικής αποχέτευσης (συνήθως στο δάπεδο του ισογείου).

Ευθύνη του ιδιοκτήτη κάθε διαμερίσματος

Τα κάτωθι τμήματα αποχέτευσης είναι ιδιωτικά, και η συντήρηση/επισκευή τους ανήκει αποκλειστικά στον κάθε ιδιοκτήτη:

• Σωλήνες εντός διαμερίσματος (νεροχύτες, ντουζιέρες, τουαλέτα, λεκάνες, σιφώνια).
• Οριζόντιες σωληνώσεις σε μπαλκόνια ή βεράντες.
• Σωλήνες αποκλειστικής χρήσης σε ιδιωτικές ταράτσες ή υπαίθριους χώρους.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Αν υπάρχει βλάβη σε ιδιωτικό σωλήνα (π.χ. διαρροή) και προκαλέσει ζημιά σε κοινόχρηστο χώρο (π.χ. διαβρώσεις, υγρασίες σε τοίχους), ο ιδιοκτήτης φέρει πλήρη οικονομική ευθύνη για επισκευές και αποκαταστάσεις.

Όρια ευθύνης σε “γκρίζες ζώνες”

Σε ορισμένες περιπτώσεις, η διάκριση δεν είναι σαφής. Η νομολογία (Άρειος Πάγος) ορίζει:

• Κάθετοι σωλήνες διαμερισμάτων (από ισόγειο έως ταράτσα): Είναι κοινόχρηστοι, εκτός αν εξυπηρετούν αποκλειστικά ένα διαμέρισμα.
• Υπόγειες σωληνώσεις. Αν εξυπηρετούν όλη την πολυκατοικία είναι κοινόχρηστες ενώ αν εξυπηρετούν μονάχα ένα διαμέρισμα (π.χ. στάθμευση) είναι ιδιωτικές.

ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ ΑΠΟΧΕΤΕΥΣΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ – Πίνακας κατανομής εξόδων

Συχνές διαφωνίες – Πρακτικές λύσεις

• Παλαιές πολυκατοικίες με μικτές εγκαταστάσεις: Αν δεν υπάρχει σαφής διάκριση, υπερισχύει ο Κοινοχρηστικός Κανονισμός. Ελλείψει αυτού, η Γενική Συνέλευση αποφασίζει (με πλειοψηφία).
• Ακατοίκητα/Κλειστά διαμερίσματα: Οι ιδιοκτήτες συμμετέχουν υποχρεωτικά σε έξοδα κοινόχρηστων στοιχείων (Αρ. 1103 ΑΚ).
• Αντικατάσταση παλαιών σωληνώσεων: Για κοινόχρηστους σωλήνες, απαιτείται απόφαση Γενικής Συνέλευσης. Το κόστος μοιράζεται αναλογικά.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Καλό είναι να προσθέσετε στον Κοινοχρηστικό Κανονισμό ρητούς κανόνες για τα όρια ευθύνης σε σωληνώσεις, την απόφραξη – συντήρηση φρεατίων κάθε 6 μήνες και την χρήση κάμερας αποχέτευσης για έλεγχο κάθε 2 έτη. Για διευθέτηση διαφορών, η φιλική επίλυση (μέσω διαχειριστή) είναι προτιμότερη. Σε περίπτωση ανεπίλυτου ζητήματος, μπορείτε να απευθυνθείτε στα Μονομελή Πρωτοδικεία (με απόφαση Γενικής Συνέλευσης).

Διαχείριση κόστους επισκευών και χρηματοδότηση

Για αποφράξεις ή επισκευές κοινόχρηστων στοιχείων, το κόστος διαμοιράζεται σε όλους τους ιδιοκτήτες με βάση τα χιλιοστά τους. Για παράδειγμα, η αντικατάσταση σπασμένου πήλινου σωλήνα σε κεντρική αποχέτευση χρεώνεται ομοιόμορφα. Στις πολυκατοικίες μπορούν να χρησιμοποιήσουν το αποθεματικό ταμείο (συνήθως ισοδύναμο 1,5 φορά τον μέσο μηνιαίο προϋπολογισμό) για έκτακτες επισκευές, όπως βλάβες αποχέτευσης. Το ταμείο αυτό αναπληρώνεται μέσω εισφορών των ιδιοκτητών.

Σε περιπτώσεις άμεσου κινδύνου (π.χ. ρήξη, σπάσιμο σωλήνα), ο διαχειριστής μπορεί να προβεί σε επισκευές χωρίς απόφαση συνελεύσεως. Το κόστος απαιτείται αργότερα από τους ιδιοκτήτες. Για μη επείγουσες επισκευές ή αναβαθμίσεις, απαιτείται απόφαση της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας με απλή πλειοψηφία. Παράδειγμα: Αντικατάσταση παλαιών σωλήνων με πλαστικούς. Αν ο κανονισμός περιλαμβάνει ρητές διατάξεις για αποχέτευση (π.χ. περιοδικοί έλεγχοι), αυτές υπερισχύουν. Ελλείψει κανονισμού, ισχύουν οι γενικές αρχές του Αστικού Κώδικα .

Ειδικές περιπτώσεις

Ακόμη και αν ένα διαμέρισμα είναι ακατοίκητο, ο ιδιοκτήτης του συμμετέχει πλήρως στα έξοδα αποχέτευσης κοινόχρηστων στοιχείων. Αν ένας κοινόχρηστος χώρος (π.χ. τμήμα ταράτσας) χρησιμοποιείται αποκλειστικά από έναν ιδιοκτήτη, η συντήρηση/επισκευή σχετικών εγκαταστάσεων μπορεί να είναι δική του ευθύνη.

Ο ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ ΑΠΟΧΕΤΕΥΣΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ είναι μία απαραίτητη οριοθέτηση ευθυνών για όλα τα ζητήματα που αφορούν τις οποιεσδήποτε ενέργειες έχουν σχέση με τις αποχετεύσεις των πολυκατοικιών